OUR WORK
事例 04 ／ 東京都渋谷区・レジデンスの一邸（元オーナー住戸）
オーナーの住まいを、渋谷区の高級賃貸へ
原状回復でも、キッチンだけのリノベでもなく。
150㎡超のポテンシャルを賃料に変えるため、賃料査定ロジックから投資の妥当性を見極めてリノベーションを実施。
引渡から 4日で申込、想定賃料 月100万円（現行の約1.5倍）。
写真はイメージです
Results at a glance
結果サマリ
Key metrics
- 引渡から申込まで
- 4日5月1日引渡 → 5月5日申込
- 募集・内見開始から成約
- 1週間以内内見数も多数集まる
- 想定賃料
- 月 100万円現行賃料の約 1.5倍
- 専有面積
- 150㎡超渋谷区では希少な広さ
- リノベーション範囲
- リノベーションオーナー住戸 → 高級賃貸へ再定義
- 関与範囲
- 仲介・管理NOCOS：プロジェクト主管／施工：専門リノベ会社
Project profile
物件・プロジェクト概要
※ 個別の権利関係に配慮し、所在地は区レベルまでの表記としています。
Background
オーナー住戸を
「原状回復」で貸すか
「再定義」して貸すか
もともと一棟マンションのオーナーが、自ら最上級の一邸として住んでいた住戸。
これを賃貸に切り替えるにあたっての分岐点は、「原状回復してそのまま貸すか、構造から作り直して資産を再定義するか」でした。
渋谷区で 専有面積150㎡超 という条件は、それ自体が極めて希少な強みです。
しかし、原状回復やキッチンのみの部分改修では、この広さと立地のポテンシャルを賃料に変換しきれません。
NOCOSがご提案したのは、リノベーションを前提に、賃料査定ロジックから投資の妥当性を見極めるという進め方でした。
広さと立地は、それに見合う内装の質が伴って初めて賃料になる。このプロジェクトは、希少なポテンシャルを「取れる賃料」へ翻訳する作業でした。
01 — Investment
工事金額を感覚で決めず
賃料から逆算して妥当性を出す
このプロジェクトで最初に整理したのは、内装の好みでも工事の規模でもなく、賃料査定ロジックでした。
- リノベ後、この立地・この面積・この内装なら市場でいくらの賃料が取れるかを査定する
- 想定賃料と利回りから逆算し、「この賃料が取れるなら、この工事金額までは妥当」というラインを先に出す
- そのうえで費用対効果を慎重に検討し、「この工事金額であれば妥当である」と判断してから提案を進める
原状回復やキッチンのみの改修は「いくらかかるか」から考えます。
が、ポテンシャルのある住戸の高額リノベでは、順番が逆です。先に「いくらで貸せるか」を決め、そこから「いくらまで投資してよいか」を導く。感覚で工事金額を積み上げないことが、過剰投資にも過少投資にもならない判断につながります。
02 — Design
高級賃貸の「一手」を
素材レベルで選び抜く
賃料の上限が決まれば、次は「その賃料で選ばれる部屋」をどう作るかです。
ここでNOCOSが大切にしたのは、高級賃貸ならではの 一手の積み重ね でした。
基準は「豪華さ」ではなく「周辺と並べて見劣りしないか」
高級賃貸でやりがちなのは、コストをかけて豪華にすることです。
しかし入居検討者は、必ず周辺の競合（新築ハイグレード・大型住戸の賃貸）と比較します。
だから判断基準は一貫して 「この素材は、周辺の物件と並べたときに見劣りしないか」 でした。
素材を一つひとつ、個別に選定する
床・建具・水回り・照明・塗装といった要素を、まとめてグレードで決めるのではなく、素材レベルで一つずつ吟味して選定しました。
どれを採用すべきかを個別に検討した細部の積み重ねが、内見時の「格の違い」として伝わり、今回の早期成約につながっています。
派手さではありません。
150㎡超という希少な広さを、素材の質で「賃料に変換できる空間」へ仕上げる——その一手一手こそが、このプロジェクトの中心でした。
03 — Result
引渡4日で申込
想定賃料に対し内見多数
結果は、高級賃貸としては異例のスピードで出ました。
- 2026年5月1日、リノベーション完了・引渡
- 5月5日（引渡から4日後）、申込
- 募集・内見開始から 1週間以内に成約
- 想定賃料 月100万円（現行賃料の約1.5倍） に対し、内見数も非常に多く集まった
なぜ、これほど速かったのか。
要因は 3つに分解できます。
① 希少性：渋谷区で150㎡超という供給の少ない条件が、検討者の母数そのものを引き上げた。
② 内装の質：素材レベルで選び抜いた仕上がりが、内見の瞬間に「この賃料の価値」として伝わった。
③ 値付けの根拠：賃料査定ロジックに裏づけられた「適正な強気」の賃料だったため、高くても納得感があった。
高額帯でもスピード成約は両立する。鍵は、賃料の根拠（査定ロジック）と、それを裏づける内装の質を揃えることです。
Takeaways
このプロジェクトから残したい構造論
- オーナー住戸の賃貸化は「原状回復」ではなく「資産の再定義」として設計する。 立地と広さにポテンシャルがあるほど、現状維持はもったいない。
- 高額リノベは、賃料査定から逆算して投資額の妥当性を先に検証する。 工事金額を感覚で積み上げない。「いくらで貸せるか」が「いくらまで投資してよいか」を決める。
- 希少性（150㎡超）は、素材の質が伴って初めて賃料に変換される。 広さだけでは賃料は上がらない。
- 高級賃貸は「豪華さ」ではなく「周辺と並べて見劣りしないか」で素材を一つずつ選ぶ。
- 適正な強気の値付けは、速い成約と両立する。 根拠のある賃料は、高くても納得され、早く決まる。
NOCOSが提供しているのは、家賃査定でも管理代行でもなく、「ポテンシャルを取れる賃料へ翻訳する」一連の判断 です。
FAQ
この事例についてのよくある質問
オーナーが自ら住んでいた住戸を賃貸に出すとき、原状回復だけで十分か？
立地と広さにポテンシャルがある住戸では、原状回復やキッチンのみの部分改修では本来取れる賃料に届きません。本事例（渋谷区・150㎡超）では、リノベーションを前提に賃料査定ロジックを整理し、「どこまで投資すれば、いくらの賃料で貸せるか」を先に見極めてから工事範囲を決めました。原状回復は現状維持、リノベーションは資産の再定義です。
高額なリノベーションの投資額が妥当かどうかは、どう判断するのか？
工事金額を感覚で決めず、賃料から逆算します。「この立地・この面積・この内装なら市場でいくらの賃料が取れるか」を査定し、想定利回りから逆算して「この賃料が取れるなら、この工事金額までは妥当」というラインを先に出します。本事例では、この賃料査定ロジックで費用対効果を慎重に検証したうえで提案を進めました。
150㎡を超える広い住戸は、賃貸で有利になるのか？
渋谷区のような都心エリアで150㎡超の住戸は供給が極めて少なく、希少性そのものが強みになります。ただし広さは、それに見合う内装の質が伴って初めて賃料に変換されます。本事例では希少な面積を活かすため、素材レベルの個別選定で内装の質を周辺ハイグレード物件の水準まで引き上げました。
高級賃貸の内装で重視すべきポイントは何か？
「豪華にすること」ではなく 「周辺の競合と並べて見劣りしないこと」 です。本事例では、床・建具・水回り・照明・塗装などの素材を一つひとつ、周辺のハイグレード物件と比較しながら個別に選定しました。高級賃貸ならではの細部の「一手」の積み重ねが、内見時の印象と早期成約に直結します。
想定賃料 月100万円という高額帯でも、早く決まるのか？
本事例では、引渡（2026年5月1日）から4日後の5月5日に申込が入り、募集・内見開始から1週間以内に成約しました。想定賃料 月100万円（現行賃料の約1.5倍）に対して内見数も多く集まっています。賃料査定ロジックに基づく「適正な強気の値付け」と内装の質が揃えば、高額帯でもスピード成約と両立します。
あなたの住戸にも
「取れる賃料」が眠っています
オーナー住戸の賃貸化、高額リノベの妥当性判断、高級賃貸のリーシングのご相談は、NOCOSまで。
物件の状況をお伺いしたうえで、賃料査定ロジックに基づくたたき台を個別にご提案します。