NOCOSのリーシングは囲い込みをせず、退去確定直後から同時掲載・写真品質・AI賃料査定・仲介会社への能動連携で空室期間を短縮します。
空室期間が長引く本当の理由は、囲い込みかもしれません
「囲い込み」とは、管理会社（元付け業者）が入居希望者を自社のみで決めようとし、
他の仲介会社からの問い合わせや客付けを意図的に断る行為です。
両手仲介（貸主・借主の双方から手数料を得る）を狙う構造から発生し、結果として募集チャネルが極端に狭まり、空室期間が長期化。
オーナー様の家賃収入が大きく損なわれます。
募集範囲の制限
他社仲介からの問い合わせを断り、自社のみで募集。
本来アプローチできる入居希望者を逃します。
空室期間の長期化
募集チャネルが狭まるため、成約までの期間が大幅に伸びます。
その間の家賃収入はゼロ。
賃料の下落圧力
空室が続くと「値下げしないと決まらない」という提案に。
本来の原因は囲い込みなのに、賃料そのものが下げられます。
募集経路は、どこで止まっているか
同じ物件情報でも、管理会社の方針次第で「広がる募集」と「閉ざされた募集」に分かれます。
NOCOSは前者を徹底し、入居希望者に到達するチャネルを最大化しています。
下の項目をクリックすると、「健全な募集」と「囲い込み」で物件情報の届く範囲がどう変わるかをご覧いただけます。
地場業者
駅前業者
周辺業者
中心業者
Route Comparison
物件情報は、どこで止まり、どこまで届くか
自社内で完結する募集
両手仲介を狙うため、他社仲介の客付けを意図的に遮断。
本来到達できる入居希望者層から見えない物件になり、結果として「値下げしないと決まらない」と賃料下落の口実にされます。
全チャネル開放＋積極営業
物件情報を 意図的に広げる のがNOCOS流。
全ポータル掲載に加え、NOCOSのリーシング担当が地元仲介会社を1社ずつ訪問し、内見の反応や検討状況も逐一オーナー様にご報告します。
さらに募集情報は、レインズ・ATBB・イタンジ・いえらぶBB等の業者間流通サイトにもシステムで自動連動されます。
NOCOSの囲い込みは「しない」ではなく、仕組み上「できない」——実際、成約実績の95〜98%が他社仲介経由です。
退去確定から成約まで、5ステップで最速化
退去日を待たず、退去通知の受領と同時にリーシングを開始。
原状回復スケジュール・AI賃料査定・撮影・図面制作・ポータル掲載までを並行進行させ、空室期間を構造的に短縮します。
退去確定
退去通知を受領し、原状回復スケジュールを即日策定。
退去日を待たず次のアクションを開始。
AI賃料査定
退去確定と同時に、市場データ×AIで適正賃料を算出。
安すぎず高すぎない最適価格を設定。
プロ撮影・図面作成
プロカメラマンによる物件撮影、間取り図作成、デザイナーによる高品質マイソク制作。
全ポータル一斉掲載
SUUMO・HOME'S・アットホーム等に即日掲載。
囲い込みなしで、最大限の露出を確保。
成約
最短で空室を埋め、オーナー様の賃料収入をキープ。
空室コストを最小限に。
管理が続くほど、リーシングは速くなる
多くの管理会社は、空室になってから撮影・図面制作を始めます。
NOCOSは一度募集した部屋のプロ写真・マイソクをすべて保管。
だから2回目以降の退去は、解約通知が入った翌日にそのまま再掲載——撮り直しも、原状回復の完了も待ちません。
初回にプロ資産を作る
専属カメラマンの撮影と社内デザイナーの図面を制作し、データを保管。
ここが後々効いてきます。
解約通知の翌日に再掲載
撮り直し不要。
保管済みの写真で即再掲載し、最短1日でポータル・業者間流通サイトへ連動。
退去前・原状回復前に申込
露出が早いぶん、前の入居者が退去する前・原状回復が終わる前に次の申込が入ることもあります。
※ 空室期間は運用イメージです。
物件・エリア・時期により変動します。
大手PM・地場管理・NOCOSの違い
退去から成約までの各工程で、業界標準と何が異なるのかを項目別に整理しました。
| 項目 | 大手PM会社 | 地場管理会社 | NOCOS |
|---|---|---|---|
| 募集開始までの期間 | 退去後1〜2週間 | 退去後2〜4週間 | 退去確定と同時 |
| 物件写真 | 担当者 or 外注 | スマホ撮影 | プロカメラマン |
| 募集図面（マイソク） | 定型テンプレート | 簡易・手作り | デザイナー1物件ずつ制作 |
| 掲載ポータル数 | 自社サイト中心 | 1〜2サイト | 全主要ポータル |
| 賃料設定の根拠 | 経験と勘 | 前回と同額 | AI市場分析 |
| 囲い込み | あり（大手に多い） | 部分的にあり | なし — 業者間流通へ自動連動（システム上不可） |
| 地元仲介への営業 | 基本なし | 担当者個人の関係 | 定期的に訪問・報告 |
※ NOCOSの成約実績の95〜98%は他社仲介経由。
他社客付けを歓迎していることの実績数値です。
マイソク（募集図面）の品質差
囲い込みと並んで成約スピードを左右するのが、募集資料の品質です。
マイソクは入居希望者が最初に目にする物件情報。
ここの差が「内見に進むか / 流されるか」を決定づけます。
他社の典型的な問題点
- 写真が暗い・枚数が少ない（スマホ撮影）
- モデルルーム写真で代用、実物との差で内見ギャップ
- システム自動生成でどの物件も同じデザイン
- 情報が詰め込まれ、優先順位が不明確
NOCOSの募集品質
- プロカメラマンによる明るく魅力的な写真
- 実際の部屋を正確に伝えるリアル撮影
- デザイナーが物件ごとにオリジナル制作
- 仲介会社が「紹介したくなる」情報設計
同じエリア・近い条件の物件でも、マイソクの品質にはこれだけの差が生まれます。
リーシング活動も、「見える化」しています
NOCOSのリーシングは「件数で全物件を管理」と「代表物件は詳細レポートで深く共有」の二段構えで透明化しています。
直近の応答ボリュームと、代表物件1棟のコミュニケーション記録、それぞれの実例イメージをご覧ください。
1. 直近1週間の応答データ — 全物件
件数管理NOCOS全物件への問い合わせ・反応を、件数ベースで集約してご報告します。「どの仲介会社が、どの物件を、どう動かしているか」を統計的に把握するための応答ログです。
| 日時 | 問い合わせ元 | 対象物件 | 対応 |
|---|---|---|---|
| 4/8 11:10 | サンプル仲介A | サンプルレジデンス 4002 | 物件確認 |
| 4/7 19:51 | 社内 | サンプルマンション 103 | 物件確認 |
| 4/7 11:09 | サンプル仲介B | サンプルコート 103 | 転送 |
| 4/5 14:03 | サンプル仲介C | サンプルコート 204 | 物件確認 |
| 4/5 13:29 | サンプル仲介D | サンプルコート 204 | 複数確認 |
| 4/4 17:42 | サンプル仲介E | サンプルレジデンス 4002 | 物件確認 |
| 4/4 10:47 | サンプル仲介F | サンプルマンション 103 | 物件確認 |
| 4/3 15:29 | サンプル仲介G | サンプルマンション 103 | 物件確認 |
| 4/3 11:08 | サンプル仲介H | サンプルテラス 201 | 申込打診 |
| 4/2 16:55 | サンプル仲介A | サンプルレジデンス 4002 | 複数確認 |
| 4/2 14:12 | サンプル仲介I | サンプルコート 204 | 転送 |
| 4/1 18:30 | サンプル仲介J | サンプルヒルズ 302 | 物件確認 |
2. 代表物件1棟のリーシング活動報告書 — サンプルマンション 302号室
コミュ重視代表物件（オーナー様と協議の上で1棟を選定）については、月次で リーシング担当の訪問内容と現場の反応をコミュニケーションログとして詳細レポート でお届けします。
件数管理だけでは見えない「どんな会話が、どんな温度感で行われているか」を共有するためのレポートです。
リーシング活動報告書SAMPLE
| 物件 | サンプルマンション 302号室 | ||
|---|---|---|---|
| 募集開始 | 2026-03-01 | 募集賃料 | ¥185,000（AI査定） |
| 掲載ポータル | SUUMO ／ HOME'S ／ アットホーム ／ CHINTAI ／ 自社サイト | ||
| 訪問仲介数 | 5社 | 内見件数 | 3件 |
※ 仲介会社名・数値はすべてサンプルです。
実際の報告書は物件ごとに実訪問・実反応をベースに生成されます。
リーシング活動報告書地元仲介への訪問結果と現場の声を時系列で記録。
「いま物件がどう見られているか」がリアルタイムで分かるため、賃料・販促の調整判断ができます。
感覚ではなく、数値でリーシングする
NOCOSはリーシングを「問い合わせ → 内見 → 成約」のマーケティングファネルとして管理。
各ステップの数値を測定し、ボトルネックを特定して打ち手を変えます。
「ただ空室が長いだけ」で終わらせません。
仲介会社からの問い合わせ
物件確認・空室照会・募集条件の確認など
内見予約
仲介会社が入居希望者を物件に案内
成約
申込 → 審査 → 契約
- 問い合わせ → 内見 が少ない場合：マイソク品質の改善、AD（広告料）の見直し
- 内見 → 成約 が少ない場合：賃料設定の市場乖離、物件コンディションの改善
- 問い合わせ自体 が少ない場合：ポータル掲載の強化、地元仲介への営業強化
管理コスト削減だけでなく、賃料収入も上げる
空室期間を短くするだけでは、収益最大化はできません。
NOCOSはAIが市場データを常時モニタリングし、入退去（次の募集）のたびに「適正賃料」を提案。
値下げ圧力に流されず、相場上昇分は逃さない運用で、長期の賃料収入そのものを引き上げます。
※ 数値は同条件物件における運用イメージです。
実際の賃料推移は物件・エリア・市況により変動します。
入退去時の賃料査定
退去確定と同時にAIが市場データを分析。
安すぎず高すぎない最適価格を、根拠データ付きで提案します。
原状回復時のバリューアップ提案
退去は賃料を上げる好機。
原状回復にあわせて費用対効果の高い設備更新・軽リノベを提案し、次の募集賃料を引き上げます。
市場データの常時モニタリング
周辺相場を常時ウォッチし、変動を即時に査定へ反映。
「空いてるから値下げ」を未然に防ぎます。
初速重視の募集価格設計
高すぎる賃料で空室を長引かせない。
初速と収益性の両面から、根拠データ付きで最適な募集価格を設計します。
よく聞かれる論点を、回答形式で整理
Q: NOCOSのリーシングは何が違いますか？
A: 囲い込みをせず、退去確定直後から複数ポータル・仲介会社へ同時展開します。
写真品質、AI賃料査定、現場反応ログまで含めて空室期間を短縮します。
Q: 募集賃料はどう決めますか？
A: 周辺成約、競合掲載、設備、写真品質を見て、初速と収益性の両方から提案します。
高すぎる賃料で空室期間を伸ばす判断は避けます。
Q: 他社の仲介会社でも客付けできますか？
A: 大歓迎です。
募集情報はレインズ・ATBB・イタンジ・いえらぶBB等へシステム自動連動されるため囲い込みは構造上できず、成約実績の95〜98%が他社仲介経由です。
Q: 他社客付けで成約した場合のオーナー負担は？
A: 広告料（AD・設定する場合のみ）と新規契約事務手数料（総賃料の0.5ヶ月分、Smartプランは1ヶ月分）のみです。
元付手数料等の追加負担はありません。