賃貸管理は従来型PM、サブリース、自主管理、NOCOSで費用構造とリスクが大きく違います。比較時は管理料率だけでなく、送金方式、保証、募集の透明性、解約自由度を同じ表で見ることが重要です。
賃貸管理は、実は4タイプあります。
「管理会社に任せる／任せない」の二択ではありません。料金体系・収入の天井・リスクの持ち方が大きく異なる 4つの選択肢 を、それぞれの特徴と落とし穴とともにまず把握してください。
従来型PM
大手・地場の管理会社。一般的な賃貸管理委託で、入居者対応・集金・送金・修繕などを代行。
サブリース
一括借り上げ。空室時も賃料が支払われる安心感の代わりに、想定賃料の8〜9割しか入らず賃料改定リスクあり。
自主管理
オーナー様ご自身で全業務。管理料はゼロですが、入居者対応・トラブル・法的対応も全て自己責任。
NOCOS
戸あたり定額管理料＋全戸家賃保証＋直送金＋透明性。家賃連動から脱却し、運用負担も収益機会損失も同時に解決。
15項目で、4方式の違いを可視化。
料金・入金フロー・募集対応・保証・透明性・解約自由度まで、賃貸経営の意思決定に直結する15項目を1枚に集約しました。NOCOS列がコパーで強調されています。
| 項目 | 従来型PM大手・地場 | サブリース一括借り上げ | 自主管理オーナー直営 | NOCOS戸定額＋全保証 |
|---|---|---|---|---|
| 料金体系 | 家賃連動（3〜5%） | 差額モデル（想定賃料の10〜20%） | ✓ ¥0 | 戸あたり定額（¥0〜2,000/戸） |
| 家賃収入の上限満室前提 | 家賃の95〜97%（差引後） | ✕ 想定の80〜90%が天井 | ✓ 家賃の100% | 家賃の100% − 戸定額（小額） |
| 入金フロー | 管理会社経由（翌月差額入金） | サブリース会社経由（固定月額） | 入居者から直接入金 | ✓ 保証会社からオーナー口座へ 直送金 |
| 滞納時のリスク | 保証会社加入が一般的（プランによる） | ✓ サブリース会社が支払 | ✕ オーナー直接負担 | ✓ 全戸保証会社加入・最大24ヶ月 |
| 入居者募集 | 自社優先になりがち | サブリース会社経由 | ✕ 自分で仲介依頼 | ✓ 全主要ポータル＋地元仲介に 囲い込みなし |
| 賃料設定の柔軟性 | 担当者の経験値 | ✕ サブリース会社が決定／更新時減額リスク | オーナー自身で判断 | ✓ AI市場分析で最適価格を 提案 |
| 更新時の賃料改定 | 据え置きが通例 | ✕ 賃下げ提案リスク | 自分で判断・交渉 | ✓ 相場上昇分を反映提案 |
| 解約自由度 | 短期解約違約金あり | ✕ 借地借家法保護で解約困難 | ✓ 自由 | ✓ 違約金なし・いつでも解約可 |
| 24時間トラブル対応 | 標準対応 | 標準対応 | ✕ オーナー対応 | ✓ 標準対応／一次対応・修繕手配まで一括 |
| 火災保険切れリスク | プランによる | プランによる | ✕ オーナー管理 | ✓ ご紹介保険のご選択時は 保証会社が代位弁済 |
| 透明性明細・履歴 | 月次定型レポート | ✕ 入居・賃料情報が見えない | ✓ 全て自分の手元 | ✓ 100%ペーパーレス／対応履歴も 写真付きクラウド共有 |
| 確定申告の証憑 | 管理会社からの送金明細 | サブリース会社からの送金明細 | 自分で集計 | ✓ 保証会社発行の送金明細書を そのまま使用可 |
| 修繕の費用透明性 | 元請＋下請の多重構造で内訳不明 | サブリース会社が手配・内訳不明 | ✓ 自分で発注・把握 | ✓ 原価＋定率手数料（10%／5%／3%）を完全分離開示 |
| オーナー様の手間 | 低（任せる） | 最低（完全お任せ） | ✕ 大（全て対応） | 低（任せる・ただし運用状況は完全見える化） |
| 収益最大化の余地 | 限定的（家賃連動で削減余地少） | ✕ 構造的に上限あり | 知識次第で大／リスクも大 | ✓ コスト削減＋賃料適正化の両軸で最大化 |
年間で、どれだけ差が出るか。
前提条件を揃えた試算では、4方式の年間オーナー手取りに大きな差が生まれます。サブリースは固定送金で安心感がある反面、想定家賃の85%が天井。NOCOSはコスト削減と100%家賃保証の両立で、PM比較で大きな手残り改善が見込めます。
※ 同条件・満室前提の試算イメージです。実際は物件・プラン・空室期間により変動します。NOCOSは 自主管理に近い手取り を、運営工数を一切持たずに実現します。
あなたに合う方式は、どれですか。
どの選択肢にも一定のメリットはあります。重視されるポイントから、最初に検討すべき方式を整理しました。
「空室時も収入が欲しい」
→ サブリース。ただし想定家賃の8〜9割が天井で、賃下げ提案・解約困難リスクあり。長期では総収入が大きく目減りします。
→ NOCOS + 家賃保証 でも空室による「滞納」の保証は標準。長期の収益最大化を狙うならこちら。
「管理料を1円でも下げたい」
→ 自主管理 が最安。ただし入居者対応・募集・トラブル・修繕・滞納対応をすべてご自身で。事業として運用する余力がある方向け。
→ それ以外の方は NOCOS が「戸定額」で家賃連動から脱却。家賃15万円なら従来比で大幅削減。
「すべて任せたいが透明性も欲しい」
→ NOCOS。一般的な「お任せ＝ブラックボックス」のトレードオフを構造的に解消。対応履歴・修繕費用・送金明細をすべて 写真付きでクラウド共有。安心と透明性が両立します。