築35年のRCを、次の30年に残す。

結果サマリ

物件・プロジェクト概要

※ 個別の権利関係に配慮し、所在地は市レベルまでの表記としています。

築35年で問われた
「残すか、手放すか」

1987年竣工、全 12戸のRCマンション。築35年というタイミングは、「修繕でしのぐか、構造ごと作り直して次の30年に残すか」の分岐点でした。

このプロジェクトでオーナーが選んだのは、部分修繕でも段階リノベでもなく、全 12戸を同時にフルスケルトンへ戻し、設備一式を総入替、共用部の大規模修繕とオートロック新設までを一気通貫で行う——という最も重い投資判断でした。

家賃のリセットを一度で済ませ、競争力を一段引き上げ、向こう30年を残す。NOCOSは、プロジェクト設計・施工会社とのやり取り・募集・入居後対応まで、一連の主管を担いました。

「次の30年を残す」前提で、
足し算ではなく総入替を選ぶ

築35年のRCで、最も難しいのは「どこまでやるか」の線引きです。表層リフォームの足し算でしのぐ選択肢もありました。が、このプロジェクトでは次の前提から逆算しています：

• 専有部はフルスケルトンに戻し、設備（給排水・電気・空調・水回り）を総入替
• 共用部の大規模修繕を同時実施（外壁・防水・鉄部塗装等のタイミングを揃える）
• オートロックを新設し、築古RCのセキュリティ水準を築浅基準まで引き上げる
• 戸あたり工事費の目安は 約 600万円（専有部リノベ部分）
• 専有部＋共用部を合わせた 総工事費は約 1億円規模

この規模で一括投入する最大の理由は、「足し算で延命したコスト」と「総入替で再起動したコスト」を10年後に比べると、後者の方が安く済むことが多いからです。家賃下落の地すべりは、設備・共用部・印象の 3つが同時に古びることで加速します。だから 3つ同時にリセットする。

「10年揉めない条件」を、
契約と図面に残す

共用部から専有部まで全面更新するからこそ、設計段階で 運用フェーズの揉めごとを先回りで潰す ことに時間を使いました。

派手ではありません。しかし、こうした「初期に決めておけば10年揉めない」判断こそが、家賃と入居者を長く残します。

相場の1.6倍を「貼る」ための、
地に足の戦略

このプロジェクトでいちばん神経を使ったのは、家賃設定でした。

• エリアの坪単価相場：約 6,000円／坪
• 本物件の募集坪単価：約 9,600円／坪（相場の約 1.6倍）

築35年の物件で相場の1.6倍を貼るのは、通常の感覚では「絶対に決まらない家賃」です。それを 2.5ヶ月で満室に持ち込めた理由は、3つの構造に分解できます。

理由 1：立地プレミアムを最大限に「読み替える」

都心ターミナル駅まで 30分圏・私鉄沿線の主要駅という立地は、「築古でも便利」ではなく 「便利だから築古でも選ばれる」 と読み替えられる条件が揃っていました。フルスケルトン＋設備総入替＋オートロック新設で、内装と設備の古さという減点要素を消すと、立地の加点だけが残ります。

理由 2：コロナ禍の追い風を逃さなかった

募集は 2022年初頭。在宅勤務の定着で、郊外型・広めの間取り（2LDK・約 56㎡）への需要が一時的に強く伸びていた局面でした。築古RCにとって追い風が吹く稀な時期で、ここを取りに行く判断を早くしました。

理由 3：12戸という戸数を「営業のテコ」に使う

1戸だけのリノベ物件は、仲介会社にとっては「ついで紹介」になります。が、12戸まとめてリブランドした物件は、仲介会社にとって 「お客様を連れて行く意味のある物件」 になります。

特に都心ターミナル駅エリアの賃貸仲介会社に対しては、NOCOSから継続的にリーシング活動を行い、「ここに連れて行けば決まる」「連れて行けば次の物件の優先紹介が回ってくる」 という関係を意図的に構築しました。1.6倍家賃を成立させたのは家賃広告ではなく、この 「仲介会社が動く理由を設計したこと」 です。

残 1戸の処理

それでも、需要層の最初の波が一段落した最後の 1戸はやや滞留しました。ここに限定して AD（広告料）を 2ヶ月に引き上げ、ピンポイントで早期消化。結果、募集開始から 2.5ヶ月で全 12戸満室 で着地しています。

半年間の対応を、記録に残す

引き渡しはゴールではありません。入居から数ヶ月、軽微な不具合は必ず出ます。NOCOSがオーナーの代わりに動いた例：

• A号室（2022年 3月）：窓サッシのぐらつき・隙間風。協力会社にて、サッシ隙間をモール＋コーキングで充填、リビング窓のクレセント調整も併せて実施。
• B号室（2022年 4月）：玄関ドアストッパーのぐらつき。リノベ施工範囲に該当したため、施工会社へ直接エスカレーション。
• C号室（2022年 4〜6月）：入居時不具合としてドアチェーン未設置・ドアスコープのピントずれが報告。5月 24日にチェーン設置・スコープ交換を施工、6月 1日に完了報告。

ひとつひとつは小さい工事です。けれど、「言えばすぐ動く管理会社がついている」というシグナルを入居者の体感に残すこと が、退去抑止の本体です。家賃でも内装でもなく、対応の速度と記録が、次の更新と次の入居者を連れてきます。

このプロジェクトから残したい構造論

1. 築35年は「修繕の延長」ではなく「次の30年に残すための初期投資」として設計する。
2. 専有部・共用部・セキュリティ（オートロック等）の 3つは、同じタイミングでリセットする。 古びるのが同時だから、入れ替えも同時にやる方が長期では安い。
3. 戸あたり投資額は、家賃からの逆算ではなく、競合との相対比較で決める。 このプロジェクトでは戸あたり約 600万円、共用部を含めた総工事費は約 1億円規模。
4. 仲介会社が動く理由を、家賃広告の前に設計する。 12戸まとめてリブランドして「連れて行けば決まる物件」を作る、特定エリアの仲介会社と継続的な関係を結ぶ——家賃広告は最後の薬で、本体は関係設計。
5. 全戸同時リリースで家賃をリブランドする。 段階リリースは新旧家賃が並列で残り、上方修正が効きにくい。
6. 募集は均一に下げない。最後の 1〜2戸にだけ薬を効かせる。
7. 引き渡しは終点ではなく、半年間の伴走の起点。 対応の記録が、入居者を残し、家賃を残します。

この事例についてのよくある質問

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