事例 05 ／ 東京都新宿区・1棟マンション
工事費に“バック”が乗らない構造だから、管理を任せていただけた
PM・BM報酬を下げる代わりに、工事費に中間マージンを乗せて回収する——業界に起こり得るこの構造。
NOCOSは工事の元請けにならず、実費パススルー＋相見積もり、報酬は事前に定めた取次報酬のみ。
工事を盛る動機が構造上ないことをご評価いただき、新宿区の一棟で管理切替が決定しました。
Results at a glance
結果サマリ
Key metrics
- 同一施工会社・同一工事での見積差
- 約1.5倍管理会社を経由すると膨らむ
- 工事費への中間マージン
- 0円工事の元請けにならない構造
- NOCOSの報酬
- 取次報酬のみ事前確定・工事費に依存しない
- 工事後の入居前チェック
- 全工事で実施弊社スタッフが動画で報告
- 物件種別
- 1棟マンション東京都新宿区
- 切替の決め手
- 工事費の透明性構造的に利益相反が起きない
Project profile
物件・プロジェクト概要
| 所在地 | 東京都新宿区 |
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| 種別 | 1棟マンション |
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| ご相談のきっかけ | 工事費の妥当性への疑問・管理全体の見直し |
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| 課題 | 月々のPM/BM報酬は低い一方、工事費に中間マージンが乗り回収される構造 |
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| NOCOSのご提案 | 工事の元請けにならず実費パススルー＋相見積もり、報酬は事前確定の取次報酬のみ |
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| 品質の担保 | 工事後に弊社スタッフが入居前チェック（動画で報告） |
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| 関与範囲 | 賃貸管理（PM・BM）／工事は取次（元請けにならない） |
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※ 個別の権利関係に配慮し、所在地は区レベルまでの表記としています。
Background
“管理料は安い”のに
なぜ手残りが増えないのか
管理会社を比較するとき、月々のPM（プロパティマネジメント）・BM（ビルマネジメント）報酬の安さに目が行きます。
しかし、安い管理料の裏で総支出がむしろ膨らむことがあります。
理由は、報酬の“出どころ”にあります。
業界の一部には、月々の管理報酬を抑える代わりに、工事費に中間マージンを乗せて回収する構造が存在し得ます。
管理会社が自ら工事の元請けになったり、施工会社からキャッシュバックを受けたりすると、「工事を増やすほど・単価を盛るほど儲かる」インセンティブが働きます。
管理料の安さは、それ単体では判断材料になりません。見るべきは「報酬がどこから生まれているか」——管理から生まれるのか、工事から生まれるのか、です。
01 — The fact
同じ施工会社・同じ工事でも
見積が約1.5倍変わる
この構造が表に出るのが、見積金額のばらつきです。
実際に、まったく同じ施工会社・まったく同じ工事内容であるにもかかわらず、管理会社を経由すると見積金額が約1.5倍になるケースが出てきています。
- 差額の正体は、工事そのものの原価ではなく、経由する管理会社が乗せる中間マージン
- 施主から見ると「相場どおりの工事」に見えるため、上乗せに気づきにくい
- PM/BM報酬の安さで選んだ管理会社ほど、この回収を工事費で行っていることがある
つまり、月々の管理料だけを比べても、総コストの優劣は判断できない。
同じ工事を別ルートで見積もると、初めて差が見えてきます。
同一の工事で1.5倍の差。これは“品質の差”ではなく、“構造の差”です。
02 — Structure
工事で儲ける動機を
構造から消す
NOCOSは、この利益相反を「気をつけます」という運用ルールではなく、構造そのもので排除しています。
工事の元請けにならない
NOCOSは賃貸管理を担いますが、工事の元請けにはなりません。
施主と施工会社の間に入って中間マージンを抜く立場に立たないため、工事費を膨らませても弊社の利益にはなりません。
実費パススルー＋相見積もり
工事費は実費でパススルーし、必要に応じて相見積もりを取ります。
金額の根拠が常に外部に開かれているため、単価を盛る余地が構造的にありません。
報酬は事前に定めた取次報酬のみ
弊社が工事から受け取るのは、事前に定めた取次報酬のみです。
工事金額が増えても報酬は増えません。
だから「工事を増やす・単価を上げる」インセンティブが、そもそも発生しないのです。
“気をつける”では利益相反は消えません。報酬の出どころを工事から切り離して初めて、構造的に消えます。
03 — Verification
工事後は必ず入居前チェック
動画で「やった工事」を残す
透明な見積を出すだけでは、「見積どおりの工事が本当に行われたか」までは保証できません。
NOCOSはここを、工事後の入居前チェックで担保します。
- 工事後、弊社スタッフが必ず現地で入居前チェックを実施
- チェック結果は動画で報告し、施主が施工の実態を自分の目で確認できる
- 見積項目と現物が一致しているか——「払った工事が、実際に存在するか」を可視化
このデータは、外部の工事会社が施工したケースでも効きます。
たとえば「入居前から存在した不具合か、入居後に生じたものか」を後から精査できるため、責任の所在やムダな再工事を切り分けられます。
実際に、この入居前チェックのデータからもご評価をいただいています。
透明な見積（事前）と、動画による入居前チェック（事後）。この“両側”が揃って初めて、工事費は本当に透明になります。
04 — Result
“工事で回収しない”構造が
管理切替の決め手に
新宿区の一棟マンションのオーナー様へ、ここまでの構造——元請けにならない／実費パススルー＋相見積もり／取次報酬のみ／入居前チェックで事後検証——をそのままご説明しました。
結果として、「工事費で回収される心配が構造的にない」点を非常に高くご評価いただき、管理の切り替えが決定しました。
賃料アップや派手なリノベではなく、“余計に払わなくて済む構造”そのものが決め手になった事例です。
守りの価値は見えにくい。しかし「取られない」ことは、「増える」ことと同じだけ手残りに効きます。
Takeaways
このプロジェクトから残したい構造論
- 管理料の安さではなく、報酬の“出どころ”で管理会社を選ぶ。 管理から生まれる報酬か、工事から生まれる報酬かで、インセンティブの向きが正反対になる。
- 利益相反は“運用ルール”では消えない。構造で消す。 元請けにならない・実費パススルー・取次報酬のみ——報酬を工事から切り離して初めて、工事を盛る動機が消える。
- 同じ工事を別ルートで見積もると、構造の差が金額に出る。 同一施工会社・同一内容でも、経由先で約1.5倍変わり得る。
- 透明性は“事前の見積”と“事後の検証”の両側で担保する。 工事後の入居前チェック（動画報告）が「見積どおり施工されたか」を可視化する。
- 「取られない」構造は、賃料アップと同じだけ手残りに効く。 守りの最適化は派手ではないが、確実に収益を改善する。
NOCOSが提供しているのは、安い管理料ではなく、“余計に払わなくて済む構造”そのもの です。
FAQ
この事例についてのよくある質問
PM・BM報酬が安い管理会社を選べば、コストは下がるのではないですか？
月々の管理報酬が安くても、工事費に中間マージンが乗っていれば総支出はむしろ増えることがあります。重要なのは管理料の額面より「報酬がどこから生まれているか」です。本事例では、NOCOSが工事の元請けにならず実費パススルー＋取次報酬のみとする構造をご説明し、ご評価いただきました。
同じ工事内容なのに、なぜ管理会社によって見積が1.5倍も違うのですか？
差額の多くは工事の原価ではなく、経由する管理会社が乗せる中間マージンです。実際に、同一の施工会社・同一の工事内容でも、管理会社を経由すると見積が約1.5倍になるケースがあります。同じ工事を別ルートで相見積もりすると、この差が初めて見えてきます。
NOCOSは、なぜ工事費を“盛れない”のですか？
報酬の出どころを工事から切り離しているからです。NOCOSは工事の元請けにならず、工事費は実費でパススルーし、必要に応じて相見積もりを取ります。弊社が受け取るのは事前に定めた取次報酬のみで、工事金額が増えても報酬は増えません。そのため「工事を増やす・単価を上げる」インセンティブが構造的に発生しません。
見積が透明でも、実際に手抜き工事をされたら分からないのでは？
そのために、工事後は必ず弊社スタッフが入居前チェックを実施し、結果を動画で報告します。見積項目と現物が一致しているかを施主がご自身の目で確認でき、「払った工事が実際に存在するか」を可視化します。外部の工事会社が施工したケースでも、入居前からの不具合かどうかを後から精査できます。
賃料が上がるわけではないのに、管理を切り替える意味はありますか？
あります。本事例では賃料アップではなく、「工事費で回収されない構造」そのものが切替の決め手でした。“取られない”ことは“増える”ことと同じだけ手残りに効きます。派手さはありませんが、毎回の工事ごとに発生し得る上乗せを構造から消すことは、長期保有ほど大きな収益改善になります。
あなたの工事費は
本当に適正ですか
「PM・BM報酬は安いのに手残りが増えない」「同じ工事の見積が会社で違う」——心当たりがあれば、一度ご相談ください。
NOCOSの構造（元請けにならない／実費パススルー＋相見積もり／取次報酬のみ／入居前チェック）を、御物件に当てはめて個別にご説明します。